Van werkplek naar woonplek

De transformatie van kantoren naar woningen lijkt een logische oplossing voor de groeiende woningnood. Bouwtechnische hindernissen, stedenbouwkundige regelgeving en een hoog btw-tarief maken dergelijke projecten echter erg uitdagend. (Laurenz Verledens)

De druk op de woningmarkt in ons land neemt toe. Een groeiende bevolking in combinatie met een trend naar gezinsverdunning resulteert in een grotere nood aan extra woningen. De kantoormarkt toont een tegenovergesteld beeld: onder meer omdat we vaker thuis werken, daalt de vraag naar kantoorruimte. Minder maar betere kantoorruimte is bij veel bedrijven het devies. De oplossing lijkt voor de hand te liggen: de overbodige kantoorruimte omvormen tot de broodnodige woningen.

Maar is het zo simpel? En is er een stock van kantoren die herontwikkeld kunnen worden naar een residentiële bestemming? “In Brussel is dat potentieel er zeer zeker”, antwoordt Ralph Schellen, hoofd office & business development bij vastgoedadviseur JLL BeLux. “De stad wil tegen 2050 CO2-neutraal zijn. Vanuit die ambitie nemen de Europese instellingen, overheden, multi-     nationals en ook middelgrote bedrijven hun actuele huisvesting onder de loep en gaan ze op zoek CO2-neutrale gebouwen. Daardoor komen veel verouderde gebouwen vrij. Brussel telt 13 miljoen vierkante meter kantoorruimte; de gemiddelde leeftijd van die kantoorgebouwen bedraagt 25 jaar. We hebben berekend dat ongeveer 8,4 miljoen daarvan dringend aangepakt moet worden.”

Ralph Schellen voegt er echter met-een aan toe dat aanpakken niet noodzakelijk hetzelfde is als herbestemmen. Voor het gros van de verouderde kantoren is renovatie de meest evidente piste. Sommige gebouwen laten structureel geen andere functie dan kantoorruimte toe. Bovendien is er op goede locaties wel degelijk nog vraag naar moderne en duurzame kantoren. Goede, energetisch gerenoveerde kantoren kunnen daaraan beantwoorden. “Maar vooral in de gedecentraliseerde zones, waar de kantoren niet nabij een metro- of treinstation liggen, wordt vaak gekeken naar herbestemming. En dan geniet een residentiële bestemming meestal de voorkeur”, vervolgt Ralph Schellen. “Het hangt wel echt af van wijk tot wijk. Niet alle plekken zijn even gewild als woonbuurt.” Cijfers van JLL tonen dat er in Brussel jaarlijks ongeveer 100.000 m2 kantoorruimte wordt omgevormd tot een residentiële bestemming. Met bijna 180.000 m2 was 2024 op dat vlak trouwens een topjaar.

Ook in Vlaanderen en Wallonië krijgen kantoren een nieuwe bestemming, maar het potentieel is er toch veel beperkter. Logisch, want de kantoormarkt is er veel kleiner. Maar ook de marktomstandigheden maken het er moeilijker, stelt Steven Peeters, hoofd van de Vlaamse kantoorafdeling bij JLL BeLux: “De bouwkosten zijn vrijwel overal gelijk, of je nu in Brussel, Antwerpen, Namen, Gent of Luik bouwt. Die zitten rond de 1.850 tot 2.200 euro per vierkante meter. In bepaalde Brusselse wijken kan dat eens oplopen tot 2.500 euro. Om financieel haalbaar te zijn moet de verkoopwaarde van je appartementen dan toch in de buurt van 4.000 euro per vierkante meter liggen. Dat prijsniveau haal je makkelijker in Brussel. In Vlaanderen zien we dat verouderde kantoren vaker alternatieve invullingen krijgen, zoals hotels, short-stay appartementen, co-living of studentenhuisvesting. Die leveren een hogere verkoopwaarde per vierkante meter op.”

Complexe opgave

Vanuit het circulariteitsdenken is er vandaag een groeiend bewustzijn om bij nieuwe bouwprojecten rekening te houden met mogelijke toekomstige herbestemmingen. Veel van de verouderde kantoren zijn echter strikt monofunctioneel ontworpen. Dat verhoogt de complexiteit van herbestemmingsprojecten. “De grootste uitdaging ligt in de verschillende vereisten tussen kantoren en residentiële gebouwen”, zegt Luc Van Rysseghem business manager Antwerpen bij Matexi. “Neem bijvoorbeeld de diepte van het gebouw. Sommige kantoorvloeren die ontworpen werden voor individuele kantoren zijn ondiep. Kantoorplateaus ontworpen voor landschapskantoren zijn dan weer zeer diep. Bij een herbestemming kan één en ander problematisch zijn voor de lichtinval en de circulatie.”

Buurtontwikkelaar Matexi heeft de voorbije tien jaar veel expertise opgedaan in de herbestemming van kantoren naar wooneenheden. In Antwerpen vormde het de Antwerp Tower, jarenlang de hoofdzetel van de Gouden Gids, om tot een woontoren met 241 appartementen. In Evere deed het een gelijkaardige oefening met de Leopoldtoren. De bekende kantoortoren werd verbouwd tot Leopold Views, een woontoren met 201 wooneenheden. En vlak naast Leopold Views heeft Matexi de vergunning binnen voor Everside, een reconversieproject van een kantoorgebouw uit de jaren 80. Er komen 177 appartementen in het herontwikkelde gebouw.

Een terugkerende opgave voor Matexi bij deze drie projecten was het toevoegen van terrassen. “Dat lijkt iets eenvoudigs, maar dat is het niet”, zegt Luc Van Rysseghem. “Bij de Antwerp Tower hebben we de slanke toren verbreed, onder meer om inpandige terrassen te kunnen creëren. Met uitpandige terrassen is het bij een hoogbouw moeilijk om een aangename beleving te creëren.” Andere aandachtspunten zijn de draagkracht van de structuur, de verticale circulatie en de plafondhoogte. “Als de vrije hoogte van het gebouw onvoldoende is, dan mag je het vergeten”, zegt Van Rysseghem.  “Je krijg dat niet opgelost.”

Rendabiliteit onder druk

Naast deze bouwtechnische hindernissen moeten projectontwikkelaars ook rekening houden met regelgeving en vergunningsprocedures die de complexiteit van het reconversiedossier verhogen. “Sommige projecten vallen af omdat het onmogelijk is om de stedelijke parkeernorm te halen”, stelt Luc Van Rysseghem. “Die norm ligt overigens veelal te hoog.” Even goed kan een overschot aan parkeerplaatsen een obstakel zijn. “Oudere kantoorgebouwen in de stadsrand hebben vaak te veel parkeerplaatsen voor een residentiële invulling”, zegt Kristoff De Winne, directeur acquisition & development bij Matexi. “Dat weegt op de rendabiliteit van zo’n reconversieproject.” De hogere complexiteit vertaalt zich vaak ook in langere vergunningsprocedures en een dito bouwtraject, wat ook weer knaagt aan de rendabiliteit van reconversieprojecten.

Daar staat tegenover dat je de bestaande structuur vaak grotendeels kunt behouden en ook soms materialen kunt recupereren. Maar volgens Kristoff De Winne, weegt dat zelden op tegen de meerkosten. “Je moet sowieso toch aan die bestaande structuur sleutelen. Finaal is het meestal duurder dan als je van een wit blad kunt beginnen.”

Hij betreurt dan ook dat reconversie vandaag nog altijd fiscaal wordt afgestraft: “Door leegstaande kantoorgebouwen een nieuw leven te geven, trek je nieuwe bewoners aan, geef je een nieuw impuls aan een buurt, realiseer je de gewenste binnenstedelijke verdichting en verduurzaming. Je zou verwachten dat de overheid dit aanmoedigt. Maar nee, onze klanten betalen 21% btw, evenveel dus dan wie in een lintbebouwing buiten de stad een nieuwe woning bouwt. Dat is niet logisch.”