Duurzaam wonen wordt meer en meer duurzaam huren
Nu de prijzen voor duurzaam bouwen de pan uit swingen, schuift onze markt steeds meer op naar een huurmodel voor energetische woningen en appartementen. De ruggensteun van fondsen en institutionele investeerders is daarbij hard nodig. (Wouter Temmerman)
Een kostprijs van 1.800 tot boven 2.000 euro, inclusief BTW en architectenkosten. Dat is de meest geciteerde prijsvork voor wie een nieuwbouwproject start. Bouwheren die investeren in een zo duurzaam mogelijke woning, bevinden zich eerder aan de bovenzijde van die vork. Hoge materiaalprijzen zijn de bekende verklaring voor de huidige bouwprijzen. Onderzoek van iVox uit 2022 wees uit dat iets meer dan de helft van de Belgen (53%) een nieuwbouw- of verbouwproject door de prijsdruk geen goed plan vindt.
Dat bouwen en bij uitbreiding ook duurzaam bouwen minder aantrekkelijk is geworden, heeft een belangrijke maatschappelijke impact. Als enkel de kapitaalkrachtige doelgroep zich toegang tot een duurzame woonst kan kopen, hindert dat de noodzakelijke transitie naar een samenleving waarin we met zijn allen duurzamer gaan wonen. Het is ook de vaststelling die projectontwikkelaars meer en meer maken. “Woningen en appartementen verwerven die duurzaam gebouwd zijn, is voor de gewone werkende mens moeilijker geworden”, zegt Frank Reekmans, managing director van Wolf Invest, dat eind vorig jaar aan de Van Den Hautelei in Antwerpen 69 duurzame nieuwbouwappartementen op de verhuurmarkt bracht. “Als je kijkt naar de prijs per vierkante meter, dan mag je in vergelijking met enkele jaren terug toch uitgaan van een prijsstijging met 200 tot 250 euro. Bovendien verwacht ik niet dat we nog terugkeren naar de prijzen van twee jaar geleden. De kostenstijging is niet enkel toe te schrijven aan materialen, de oorlog en de energieprijs, maar hangt ook samen met de stap naar duurzaamheid. Dat is ook een evolutie als gevolg van de strengere normering, ten goede, op vlak van duurzaamheid. De combinatie maakt wel dat het huidige prijsniveau zal blijven kleven.”
Professionele investeerders
Het is niet toevallig dat de ontwikkelaars dan ook meer en meer inzetten op het verhuren van duurzame woningen of appartementen. “Je kan dat niet oplossen binnen een verkoopmodel”, zegt Laurens Gilen, gedelegeerd bestuurder van het Limburgse Gilen Real Estate. “Vandaag is een hypothecair krediet met een looptijd van twintig jaar de meest voorkomende basis om een woning aan te kopen. In zes maanden bouw je een huis dat je op twintig jaar terugbetaalt. Wie dat kan, zullen we niet tegenhouden, maar het wordt een optie voor de hogere inkomensklassen. Om voor al de andere doelgroepen een betaalbaar aanbod te creëren, heb je professionele investeerders nodig. Zij investeren met een veel langere horizon, waardoor het mogelijk wordt om een huuraanbod in de markt te zetten dat toegankelijk is voor de lage en middeninkomens.”
Gilen verwijst naar een project in Sint-Truiden waarvoor Gilen Real Estate de handen in elkaar slaat met Vestio. Op een verlaten site van 65.000 vierkante meter start komende zomer de bouw van 167 energieneutrale woningen en appartementen. De hele buurt wordt CO2-neutraal dankzij geothermie, terwijl meer dan 1.000 zonnepanelen zorgen voor een piekvermogen van een half miljoen Watt. Door dat zonneveld nog voor de eigenlijke bouwwerken aan te leggen, zal de werf de helft minder CO2 uitstoten dan een traditionele werf. Ook opvallend: om een groene omgeving te creëren worden in de autovrije woonzone in totaal 1.000 bomen aangeplant.
Meetbare betaalbaarheid
Het project zal op de markt komen in drie formules: aankoop, huur of hamsterhuur. “Hamsterhuren is een formule waar we al eerder mee gewerkt hebben”, legt Gilen uit. “In dat systeem kan je als huurder na vijf jaar minstens 50% van maximaal acht jaar huishuur inbrengen om een woonlening aan te gaan. Tijdens de huurperiode woon je al in een energiezuinig huis, waardoor je extra middelen aan kant kan zetten om op termijn de stap naar een aankoop te zetten. Ook dat is een systeem dat mensen met een lager inkomen de kans biedt om eigenaar te worden van een energiezuinige woning.” Gilen ontwikkelt het hamsterhuren sinds 2018 vanuit een vastgoedbeleggingsfonds, Hamsterhuren® II, waarin onder andere Belfius Immo en Ethias investeren.
De lijn van fondsinvesteringen heeft toekomst, stipt Gilen aan. “Het is een manier om gezamenlijk maatschappelijke verantwoordelijkheid op te nemen. Investeerders die geloven in de impact van energetisch bouwen, helpen om het aanbod betaalbaar op de markt te brengen. Dat type investeerders vereist echter schaal. Maar ook het probleem, het tekort aan betaalbaar duurzaam vastgoed, vereist die schaal. Daarom kijken we verder dan losse projecten. We willen met een nieuw initiatief vanuit het vastgoedbeleggingsfonds Canius 2.000 eenheden verzamelen en die met de steun van investeerders betaalbaar ontwikkelen. Met die schaal kan je ook werken aan een ‘meetbare betaalbaarheid’, waarbij we op basis van de inkomens in een regio kunnen staven wat betaalbaar is.”
Uitponden niet langer vanzelfsprekend
Betaalbaarheid en duurzaamheid verzoenen via een fonds was ook het idee van Wolf Invest. Een fonds vormt de onderbouw voor het toegankelijk maken van huurprijzen van de appartementen in Uptown Avenue aan de Van Den Hautelei in Antwerpen. Binnen de Wolf Group ontstond in 2019 Family Backed Real Estate (FBRE), een fonds dat zich toespitst op de ondersteuning van grotere ontwikkelingen in de Benelux. Het fonds kreeg de steun van ondernemers zoals Jan Verbrugge (SDM) en Luk Busschop, voormalige telg van BULO en actief als vastgoed- en private equity investeerder. FBRE participeerde samen met Great Grey Investments in het Amsterdamse Amstel III-project van ontwikkelaar Wonam. In de twee woontorens kwamen in totaal 592 betaalbare en duurzame woningen en een plint van 19.000 vierkante meter kantoor en sociale voorzieningen. Ook in Zoetermeer realiseert het op die manier 360 appartementen.
In België stapte FBRE samen met Vooruitzicht in het project Heizijde in Turnhout, een ontwikkeling van een 500-tal wooneenheden. “De evolutie die we met FBRE nastreven, voltrok zich de voorbije jaren in de luwte, zonder grote woorden, maar gestuwd door Belgische vastgoedondernemers”, vertelt Frank Reekmans. “Als ontwikkelaar willen wij ons steentje bijdragen aan een veranderende maatschappij waarin betaalbaar wonen een zeldzaamheid wordt. Het uitponden als normaal beschouwen is fout. Een ontwikkelaar moet hand in hand en in overleg bouwen aan een duurzame samenleving, waar wonen een recht is.”
Institutioneel verhuren
Dat de eerste projecten waarvoor FBRE kapitaal verschafte net in Nederland liggen, is geen toeval. Omdat de banken er moeilijker financieren, is er een grotere nood aan eigen middelen. “In Nederland zie je dat vanuit de oprechte bezorgdheid over de betaalbaarheid van duurzaam wonen een evolutie is ontstaan naar compacter wonen”, aldus Reekmans. “Ook de stap naar een huurmarkt is er gezet en zal bij ons volgen. Dat kan gewoon niet anders. In Nederland en Duitsland zie je hoe veel institutionele investeerders intussen appartementsblokken opkopen om in de verhuur te zetten. De Belgische verhuurmarkt wordt traditioneel bediend door kleinere investeerders. De evolutie naar grote investeerders zal ook hier nog volgen.”
Volgens Laurens Gilen is het echter niet enkel uitkijken naar de evolutie bij de investeerders. Hij stipt ook het diverse vergunningsbeleid aan als een cruciaal aandachtspunt. “Sommige besturen zijn heel erg op zoek naar oplossingen voor betaalbaar duurzaam vastgoed, andere zijn er veel minder mee bezig. We zien heel veel verschillende benaderingen, soms met lange procedures terwijl op vlak van duurzaamheid de tijd toch ook echt dringt. De markt telt voldoende partijen die willen investeren in duurzaam bouwen en tegelijk zijn er voldoende mensen die duurzaam willen wonen. De vaststelling is dat de projecten desondanks niet of niet snel genoeg gerealiseerd kunnen worden. Ik begrijp dat wat je bouwt aantoonbaar duurzaam moet zijn, maar bij het vergunnen steeds de vlucht vooruit nemen en niets bouwen, helpt de samenleving evenmin. In die zin doen we het als maatschappij toch ook gewoon onszelf aan.”
Dit artikel is verschenen in Top Bouw die beschikbaar is in pdf.