Vinden

De X-factor van erfgoed

Onroerend erfgoed is vastgoed met een verhaal. Dat maakt het aantrekkelijk voor projectontwikkelaars en gebruikers. Maar herbestemmen is complexer dan een nieuw gebouw neerpoten. Het is zoeken naar een haalbaar evenwicht tussen behoud en vernieuwing. Je kunt een bestemming niet opdringen aan een historisch pand. (Laurenz Verledens)

“Het kost meer effort, maar je krijgt er ook veel voor terug. Bij erfgoedprojecten ervaren we altijd een grote dankbaarheid van de gebruikers en de omgeving. Veel meer dan bij nieuwbouw. Dat heeft natuurlijk met de historiek van het pand te maken. Je voegt eigenlijk een nieuw hoofdstuk toe aan een lang verhaal. Het heeft ook iets emotioneels. Waarom is The Jane zo populair? In de eerste plaats omdat het een uitstekend restaurant is natuurlijk, maar ook omdat het kader uniek is. Dat is de x-factor van erfgoed.”

Jan Lambertyn, CEO van Triginta, legt uit wat erfgoed zo aantrekkelijk maakt. Projectontwikkelaar en vastgoedinvesteerder Triginta richt al sinds de oprichting in 2018 zijn pijlen op de herbestemming van waardevol, meestal religieus erfgoed. In de ontwikkelings- en investeringsportefeuille van het Gentse bedrijf komen we pareltjes tegen zoals het historische herenhuis in Gent dat de Koninklijke Academie voor Nederlandse Taal en Letteren huisvest, het tot kantoren omgevormde Wivinaklooster in Dilbeek, de Paterkerk met klooster in hartje Roeselare en ook het Antwerpse sterrenrestaurant The Jane.

Tegenover de grote aantrekkingskracht van erfgoed staat ook wel een grotere complexiteit, waarschuwt Rob Ragoen, COO bij Triginta: “Partijen zonder ervaring mispakken zich vaak aan erfgoedprojecten. Hoe meer beschermd het gebouw, hoe moeilijker. Vooral als het interieur beschermd is, neemt de complexiteit snel toe. En dat gaat over meer dan de renovatie: ook het gebruik en het beheer worden lastiger.” “We zien vaak dat een projectontwikkelaar of een investeerder een erfgoedpand aankoopt met de insteek van een nieuwbouwproject. Maar zo werkt het dus niet”, pikt Jan Lambertyn in.

Schaal en locatie

Triginta geeft bij de selectie van mogelijke erfgoedpanden bijzondere aandacht aan drie elementen: de schil van het gebouw, de structuur en indeling en de schaal. “De schil is belangrijk om het gebouw naar een hoogwaardige bestemming en dito comfortniveau te krijgen”, zegt Rob Ragoen. “De structuur bepaalt welke richting we uit kunnen met de herbestemming. En tot slot is een voldoende grote schaal een vereiste om een project rendabel te krijgen. Het verbetert doorgaans de verhouding van het aantal gemakkelijke vierkante meters tegenover het aantal moeilijke vierkante meters. ”

Ook Johan Vandendriessche, managing partner van het Brugse VDD Project Development, stipt schaalgrootte aan als basiscriterium bij de keuze van panden. “Het werk dat je steekt in een vergunningstraject voor een herbestemming met tien appartementen is nagenoeg hetzelfde als bij een project met honderd appartementen”, legt hij uit. VDD specialiseert zich in de herbestemming van historische panden op binnenstedelijke locaties. In eigen stad creëerde VDD veertig luxueuze appartementen en enkele winkelruimten in de voormalige Weyerkazerne. Nog in Brugge legt VDD de laatste hand aan de renovatie en herontwikkeling van het statige Huis van Hamme aan het Sint-Maartensplein. In Brussel heeft VDD vier projecten lopen: Royal Botanic aan de Kruidtuin, The Dome aan het Beursplein, Grand Sablon 40 op de Zavel en De Mérode in Elsene.

VDD kiest resoluut voor toplocaties. “Dat is niet alleen omdat we geloven in die locatie, maar ook omdat onze verkoopprijzen voldoende hoog moeten zijn om de restauratiekosten te kunnen dragen”, verklaart managing partner Thibaut De Vos. “Want een herbestemmingsproject is altijd duurder dan nieuwbouw. Bijna alles wat we doen is maatwerk. De verkoopbare ruimte in zo’n oud pand is ook kleiner. In een nieuwbouw zie je heel vaak zeer kleine inkomhallen. In onze projecten zijn dat juist heel royale ruimten. Maar dat maakt wel dat je in een historisch pand soms slechts 60 tot 70% van de ruimte kunt commercialiseren tegenover 90% bij een nieuwbouw.”  

Een andere constante in de VDD-projecten is de samenwerking met toparchitecten, waaronder ook internationaal bekende namen. Voor de transformatie van het voormalige Le Grand Hôtel op de Nieuwpoortse zeedijk tot residentie The Grand deed VDD een beroep op David Chipperfield. Ook voor de herbestemming van het Sint-Agneteklooster in Gent werkt VDD samen met deze Londense sterarchitect. En voor de herontwikkeling van de Koepelgevangenis in Breda, het eerste buitenlandse project van VDD, is OMA van Rem Koolhaas één van de aangestelde architectenbureaus. “Dat we voor die internationaal bekende architecten kiezen, wil niet zeggen dat we hier in België geen bekwame architecten hebben”, zegt Johan Vandendriessche. “Integendeel en we werken ook veel en goed samen met Belgische architecten.”

VDD geeft de historische panden meestal een overwegend residentiële invulling, maar staat ook open voor andere functies. “We kijken eerst naar de locatie en het gebouw en vervolgens passen we ons aan”, zegt Thibaut De Vos. “De functie volgt. Alles kan voor ons. We vinden zelfs functies uit. In de Koepelgevangenis van Breda zullen we een arts and performance center onderbrengen.”

Triginta deelt een gelijkaardige visie op herbestemming. “Je kunt een bestemming niet opdringen aan een historisch pand”, zegt Jan Lambertyn. “Wij proberen zoveel mogelijk te behouden. Idealiter blijf je dicht bij de oorspronkelijke functie. Maar natuurlijk moet je ook wel aftoetsen wat de noden zijn op die locatie.”  

Duurzamer dan nieuwbouw

Valt respect voor de erfgoedwaarde nog te verzoenen met de steeds strengere duurzaamheidseisen? “Jazeker”, antwoordt Rob Ragoen. “Het is gewoon moeilijker omdat je van een bestaande situatie vertrekt, maar het kan. De erfgoedinstanties hebben daar ook een evolutie in doorgemaakt. Op basis van goede voorbeelden zijn ze bereid om bepaalde technieken of toepassingen – denk aan dubbele beglazing of de integratie van zonnepanelen – toe te laten. Lastiger is dat heel wat software gebaseerd is op nieuwbouwstandaarden. Ook certificeerders en kredietbeoordelaars werken met modellen die eigenlijk geen rekening houden met de specificiteit van erfgoed.” “Dat leidt soms tot absurde situaties”, pikt Jan Lambertyn in. “Zoals het pand met muren met een dikte van maar liefst 70 centimeter waar we volgens het ingenieursmodel toch nog 10 centimeter isolatie moeten voorzien. Tja…”

Ook bij VDD klinkt het dat duurzaamheid geen onoverkomelijke hindernis is voor een respectvolle herbestemming. “Duurzaamheid is voor ons een absolute prioriteit”, benadrukt Thibaut De Vos. “Wij hebben enkele jaren geleden, nog voor de energiecrisis, beslist om nog uitsluitend gasloze projecten te realiseren. Dat lukt ons, maar het is wel een uitdaging. Want bijvoorbeeld voor geothermie moet je kunnen boren. Onder een historisch gebouw gaat dat niet, dus heb je voldoende ruimte nodig naast het gebouw.”

Beide ontwikkelaars wijzen er nog op dat herbestemmen aansluit bij het concept van circulair bouwen. “Daarom durf ik gerust beweren dat onze gebouwen duurzamer zijn dan de meeste nieuwbouw”, besluit Jan Lambertyn.

Terug
Partner Content
Partner Content
Infotheek
Boordtabel van het concurrentievermogen van de Belgische economie

Boordtabel van het concurrentievermogen van de Belgische economie - 2023 - Executive summary
 

Psychosociale risico’s op het werk

Psychosociale risico’s op het werk - Verzameling van de rechtspraak van de arbeidsgerechten sinds 2016
 

Patentindex 2023

Patentindex 2023 (in het Engels)
 

 

Wetstraat
Sociaal akkoord voor federale publieke gezondheidssector

Wet houdende uitvoering van het sociaal akkoord voor de federale publieke gezondheidssector - BS 11 april, p. 41.604
 

Uitsluiting van bepaalde sectoren 'onderneming zonder handels- of industriële finaliteit'

Wet tot wijziging van de wet van 26 juni 2002 betreffende de sluiting van de ondernemingen tot invoering van de mogelijkheid om bepaalde sectoren uit te sluiten van het begrip onderneming zonder handels- of industriële finaliteit - BS 10 april, p. 41.266

Wijziging bijzondere vrijstellingsregeling btw voor kleine ondernemingen

Wet tot wijziging van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde betreffende de bijzondere vrijstellingsregeling van belasting voor kleine ondernemingen - BS 9 april, p. 40.955