Versnipperde data zet rem op AI
In 2023 maakt het brede publiek kennis met het verbluffende potentieel van artificiële intelligentie. Teksten schrijven op commando en beelden genereren uit het niets lijken al aardig te lukken. Maar een woning ontwerpen en bouwen is nog een ander paar mouwen. Of toch niet? (Laurenz Verledens)
De Belgische bouw- en vastgoedsector heet traag en conservatief te zijn. Nieuwe technologie vindt slechts aarzelend zijn weg naar onze werven en vastgoedspelers. Maar er zijn ook signalen dat de sector een inhaalbeweging heeft ingezet. Alexander Appelmans, die aan de KU Leuven doctoraatsonderzoek doet rond de digitalisering van vastgoedtransacties, weet dat er in de sector al druk wordt geëxperimenteerd met AI-toepassingen. Als voorbeelden vermeldt hij onder meer de waardebepaling van vastgoed via zogenaamde Automated Valuation Models en virtual staging waarbij AI automatisch interieur-renderings genereert op basis van persoonlijke voorkeuren. Meestal gaat het echter om buitenlandse tools, merkt hij op. Lopen we in België dan toch achter?
“We hebben in België echt al wel een aantal zeer innovatieve bedrijven die werken met artificiële intelligentie”, reageert Alexander Appelmans. “We zijn in belangrijke mate een kenniseconomie en dat geeft ons een goede uitgangspositie in het domein van AI. Maar als ik dan specifiek naar de bouw en vastgoed kijk, dan ontbreekt er een data-ecosysteem.”
Appelmans benadrukt dat data cruciaal is voor artificiële intelligentie. Die data is er wel in de Belgische bouw- en vastgoedsector maar ze zit heel verspreid. “In de bouw heb je intussen wel enkele grote spelers, maar die werken vaak met extreem veel kleine onderaannemers”, merkt Appelmans op. “Ook in de makelaardij is versnippering troef. Er zijn ruim 10.000 makelaars en 4.000 vastgoedkantoren die bijna allemaal een eigen systeem gebruiken. En tussen de verschillende deelberoepen zijn er ook veel data-barrières, onder meer door een gebrek aan standaardisatie. Het resultaat zijn tal van data-silos, geïsoleerde databanken. We moeten naar een mentaliteit en een aanpak waarin data gedeeld wordt.”
BIM als opstap
De neiging om data af te schermen vormt dus volgens Appelmans een hindernis voor een doorbraak van AI in de Belgische bouw- en vastgoedsector. Dat eilanddenken in de sector ervaart ook de Aalterse bouwonderneming Vandenbussche. Die werkt samen met de Britse AI start-up AUAR rond een project voor het ontwerp en de bouw van modulaire woonunits. AUAR, wat staat voor Automatic Architecture, maakt gebruik van generatieve AI om plannen van architecten om te zetten naar een prefab bouwsysteem. Daarnaast kan het model van AUAR ook zelf op basis van ingegeven parameters gebouwen creëren. “In België en het buitenland zijn er nog spelers die dergelijke concepten aanbieden, maar het unieke van AUAR is dat hun model de volledige keten – van ontwerp over productie tot installatie en onderhoud – overspant”, vertelt Kristof Defruyt, CEO van Vandenbussche. “Ontwerpers worden op die manier eigenlijk voor een stuk in het concept gedwongen.”
Bij zowel Defruyt als Appelmans klinkt het dat er met de grotere acceptatie van BIM (Building Information Model) al een belangrijke stap is gezet om ook AI-gebaseerde tools en systemen ingang te doen vinden. “Net zoals bij BIM denk ik dat het weinig zin heeft om AI te willen afblokken”, zegt Kristof Defruyt. “AI zal ongetwijfeld een aantal jobs veranderen maar dat hoeft niet per definitie negatief te zijn.” Alexander Appelmans is het daar helemaal mee eens. “De menselijke creativiteit kan nog een enorme boost krijgen door er AI aan te koppelen”, zegt hij. “Tegelijk zal AI vooral een aantal repetitieve, zeg maar saaie taken overnemen. Dat is volgens mij eerder een gunstige tendens dan een bedreiging.”
De vastgoedmakelaars blijken alvast te beseffen dat AI een impact zal hebben op hun vak. Tijdens een congres van de belangenvereniging CIB eind november 2023 antwoordde 68% van de aanwezige makelaars ‘ja’ op de vraag ‘Denkt u dat AI het beroep van de vastgoedprofessional fundamenteel zal veranderen?’. Maar ook opvallend: slechts 10% antwoordde bevestigend op de vraag ‘Heeft uw vastgoedkantoor een AI-strategie?’.
Alexander Appelmans begrijpt dat wel. “De stap naar AI is voor sommige bedrijven heel groot. Het is niet realistisch om van een vastgoedkantoor dat bij wijze van spreken nog met pen en papier werkt ineens een AI-driven makelaar te maken. Bedrijven met AI-ambities moeten eerst hun databeheer in orde krijgen. En dat begint met systematisch verzamelen en gestructureerd bewaren van gegevens.”
Objectievere vastgoedwaarde
In welke activiteit en domeinen in de Belgische bouw- en vastgoedsector is er veel potentieel voor AI-toepassingen? “Ik denk dan in de eerste plaats aan alle aspecten van de vastgoedtransactie”, antwoordt Alexander Appelmans. “Waarom? Omdat er veel data aan te pas komt waar vandaag nog heel weinig mee gedaan wordt.” Bovendien moet je volgens hem bij het inzetten van nieuwe technologie altijd van een probleem vertrekken: wat wil je oplossen? “Wel, één van de grootste uitdagingen voor de vastgoedsector is het betaalbaar houden van woningen”, vervolgt hij. “AI kan een grote rol spelen in het objectiveren van de waarde van vastgoed. Vandaag – en vastgoedmakelaars weten dat maar al te goed – speelt emotie een grote rol in de waardebepaling. Er wordt heel vaak blind gekocht, want kopers hebben meestal totaal geen inzicht in de kwalitatieve en technische aspecten van een woning.”
Met een AI-toepassing die kandidaat-kopers beter informeert over de objectieve parameters zou het emotionele aspect gemilderd kunnen worden. Appelmans ziet daarin ook een rol voor de overheid weggelegd: “De overheid zou de waarde van een woning ten dele afhankelijk kunnen maken van de hoeveelheid data en de kwaliteit van die data die voor een pand beschikbaar is. Dat kan binnen het marktmechanisme, maar opnieuw: het vergt wel een ecosysteem voor gestructureerde vastgoeddata dat gegevens van verschillende partijen samenbrengt. Want je moet een compleet beeld van de woning kunnen creëren. Finaal zou je dan een ChatGPT-achtige tool kunnen vragen: wat is een faire prijs voor deze woning op dit adres?”
Een intelligente microfabriek
Bij Vandenbussche gaat AI hand in hand met robotisering. De bouwplannen gegenereerd met de AI-tool van AUAR (Automatic Architecture) worden doorgestuurd naar robots die instaan voor de productie van modulaire houten units. “Op die manier win je natuurlijk heel veel tijd en is er ook minder ruimte voor fouten of misverstanden”, duidt Kristof Defruyt. “De AI-tool levert een direct bouwbaar ontwerp af. Een groot voordeel is dat je ook onmiddellijk de prijsimplicaties ziet van een wijziging in het ontwerp.” Vandenbussche investeerde voor dit project in een microfabriek in de hoofdzetel in Aalter. “Het gaat echt over een heel kleine productie-unit”, benadrukt Defruyt. “De hele constructie past in enkele containers waardoor je er eigenlijk overal waar elektriciteit is mee aan de slag kan. We zouden zo’n microfabriek dus ook op grote werven kunnen installeren. En dat opent voor ons wel perspectieven.”
Vandenbussche is nog aan het proefdraaien in de microfabriek. De robots monteerden en puzzelden al enkele poolhouses in elkaar en er staat een opdracht voor enkele villa’s op de planning. “Maar”, zegt Defruyt, “wij zijn geen villabouwers. Het is onze bedoeling om grotere projecten met meerdere verdiepingen – scholen, rusthuizen, studentenhuisvesting, enz. – via dit concept te realiseren. Dat is vandaag nog niet mogelijk, maar technisch zie ik geen onoverkomelijke hindernissen. Het wordt wel een uitdaging om mensen en partners te overtuigen erin mee te stappen. Gezien het tekort aan geschoolde arbeidskrachten zal de sector toch voor een stuk richting dergelijke creatieve oplossingen gedwongen worden.”