Upcycling verouderd vastgoed
Anno 2025 is het niet al nieuwbouw wat de klok slaat. Nu de problematiek van het verouderd vastgoed niet langer genegeerd kan worden en de klimaatambities tegelijk radicale inspanningen vereisen, wint het revaloriseren van bestaande gebouwen sterk aan belang. Daarbij blijft de structuur intact en zijn het de nieuwe duurzame technieken en de eventueel bijgestuurde indeling die het gerenoveerde pand afstemmen op de noden van deze tijd. (Wout Ectors)
Een projectontwikkelaar die real estate upcycling expliciet opneemt in zijn strategie, is Alides. Een missie die Sustainability Manager Kelly Moerman resoluut koppelt aan de verantwoordelijkheden van de sector. “De bouw heeft een enorme rol te spelen in de duurzaamheidstransitie. Eén van de sleutels daarin is een gemaximaliseerd gebruik van wat al bestaat, waarvoor we onszelf dan ook een aantal strakke targets hebben opgelegd.” Maar ook Revive, dat net zoals Alides in Gent is gevestigd, is een voorloper in het (her)opwaarderen van verouderd vastgoed. Want hoewel oprichter Nicolas Bearelle en co zich positioneren rond toekomstgerichte nieuwbouwprojecten in het kader van duurzame stadsontwikkeling, geldt upcycling steevast als optie nummer één. “Als we bestaande structuren kunnen behouden, doen we dat altijd.”
Toch is upcycling niet de exclusieve speeltuin van een beperkt kransje groene pioniers. Ook Immobel, één van ’s lands grootste projectontwikkelaars, zet actief in op ingrijpende (energetische) renovaties. “Het is intussen veel meer dan een nevenactiviteit, met vandaag al een aandeel van 20 à 30% in onze totale portefeuille”, meldt Head of ESG Judith Verhoeven. “Met name in een stedelijke context – maar evengoed op industriële sites in de rand – zien we heel wat opportuniteiten om aan upcycling te doen. Daarmee bereiden we ons strategisch voor op de toekomst én komen we tegemoet aan de veranderende eisen van investeerders, voor wie duurzaamheid alsmaar belangrijker wordt.”
Renovatie of nieuwbouw?
Een constante bij al deze partijen: aan upcycling gaat steeds een grondige analyse vooraf, waarbij het doorhakken van de knoop – renovatie of nieuwbouw? – in functie van een hele reeks variabelen gebeurt. Naast het verwachte kostenplaatje en de (lokale) stedenbouwkundige voorschriften, speelt volgens Verhoeven vooral de technische haalbaarheid. “Behoud en renovatie zijn voor ons de norm, maar het spreekt voor zich dat er geen twijfel mag bestaan over bijvoorbeeld de stabiliteit van een bouwwerk.” In dat licht noemt Moerman ook factoren als mobiele belasting, brandveiligheid en comfort. “Vaak gaat het om gebouwen die afstammen uit een tijdperk waarin isolatie, ventilatie, koeling en daglichttoetreding amper aandacht kregen. De uitgangspunten van het ontwerpproces zijn vandaag helemaal anders. Daarom gaan we allereerst na of de constructie wel om te vormen is tot een geheel dat aan de hedendaagse noden beantwoordt.”
Zo komt Alides, dat in zijn duurzaamheidsverslagen een streng onderscheid maakt tussen opwaarderingsprojecten zoals de toonaangevende herontwikkeling van het Brussels kantoorgebouw Montoyer 34, verdichtingsprojecten (nieuwbouw die een oud gebouw vervangt) en uitbreidingsprojecten (nieuwbouw die ook extra groene ruimte aanboort), uit bij 33% upcycling in 2023. “Maar onze ambities reiken nog verder: tegen 2030 mikken we op een aandeel van 50%, met 35% in 2025 als tussenstap.”
Embodied carbon
Of een gebouw volledig gesloopt en vervangen dan wel gestript en geüpgraded wordt, is alleszins geen fiscaal vraagstuk. Kwatongen zouden het gunstiger BTW-regime voor renovaties kunnen aanvoeren als drijfveer van upcycling, maar zij slaan de bal naar verluidt grondig mis. “We stellen zelfs vast dat upcycling duurder is dan nieuwbouw”, geeft Moerman een inkijk in de financiële analyses van Alides. Het gaat de sector en al zijn stakeholders in de eerste plaats om duurzame impact en dan specifiek om het terugdringen van de embodied carbon, de koolstofuitstoot die gepaard gaat met de volledige levenscyclus van een gebouw. “Studies tonen aan dat structuurbehoud een CO2-besparing van bijna 50% oplevert”, weet Bearelle. Een verregaande expertise in de full LCA ziet hij overigens als dé USP van Revive, nota bene het eerste Belgische bedrijf én de eerste vastgoedontwikkelaar wereldwijd met een B Corp-certificering. “Eigenlijk lopen we met onze woningen steeds voor op de regelgeving. Zo blijven ze altijd future proof.”
Herbestemming
Versleten gebouwen renoveren en zo opwaarderen, het lukt in theorie voor elk type vastgoed. “Al lenen kantorenprojecten zich er nóg beter toe”, aldus Kelly Moerman. “Die situeren zich immers dikwijls op strategische locaties in centrumsteden, die niet alleen goed ontsloten zijn maar per definitie ook ingebed in een verzadigde omgeving. Bovendien hebben ze een eenvoudigere eigendomsstructuur. Dat alles maakt een upcyclingverhaal de logische zet.” Langs de andere kant is de kantorenmarkt volgens Nicolas Bearelle aan herdenking toe. “Die typische grote gebouwen voor administraties en bedrijven staan symbool voor een verouderd model en waren al wat in onbruik geraakt. Door de pandemie en de thuiswerk- trend is de leegstand verder toegenomen. Daarom gaan wij steeds vaker aan de slag met het omvormen van kantoren tot residentieel vastgoed, met de focus op betaalbare huisvesting en het actief betrekken van buurten.” Upcycling kan gerust een facet herbestemming omvatten, het één staat het ander allerminst in de weg. Een treffend voorbeeld zijn de eigen kantoren van Revive, deel van drie hubs voor innovatieve bedrijven die ontstonden uit de renovatie van een ziekenhuis, een oliefabriek en een textielfabriek.
Judith Verhoeven legt tot slot nog een extra laagje op de symbiose tussen renovatie en herbestemming. “We gaan niet enkel na hoe we de functie van een gebouw kunnen omvormen via upcycling. Door tevens proactief na te denken over zaken als demonteerbaarheid en aanpasbaarheid, faciliteren we ook eventuele latere herbestemmingen.” Een insteek die het toekomstgerichte karakter van de upcycling-pioniers alleen maar meer kracht bijzet.