Kansen en hindernissen voor wooncoöperaties
Onze klassieke woningmarkt heeft het lastig. Een woning kopen wordt voor een groeiende groep onbereikbaar. En de krapte op de private huurmarkt duwt ook de huurprijzen omhoog. Is coöperatief wonen een volwaardig alternatief? (Laurenz Verledens)
Wooncoöperaties vullen in onder meer Oostenrijk, Zwitserland, Denemarken en Duitsland een belangrijk deel van de woonbehoeften in. In ons land zijn er enkele veelbelovende initiatieven, maar de grote doorbraak blijft vooralsnog uit. Zou dat kunnen liggen aan onze befaamde baksteen in de maag? Als de Belg kan kiezen tussen aandelen of vastgoed dan wordt het toch vaak vastgoed. De reputatie van veilige haven geeft vastgoed een streepje voor, terwijl aandelen vaak met risico worden geassocieerd. En wat koopt een woningcoöperant? Aandelen!
“Het zijn evenwel bijzondere aandelen”, benadrukt Lieve Jacobs, adviseur coöperatief ondernemen bij Cera. Er is immers een woonrecht aan verbonden. Maandelijks betaalt de coöperant ook een woonvergoeding, vergelijkbaar met huur. Coöperatief wonen wordt daarom weleens omschreven als een formule die het midden houdt tussen kopen en huren. Het combineert woonzekerheid met flexibiliteit. Als aandeelhouders zijn de coöperanten-bewoners ook sterk betrokken bij het beheer en vaak ook bij ontwerp van het gebouw.
Volgens Lieve Jacobs is het succes van coöperatief wonen in grote mate verbonden met het unieke opzet van coöperatieve vennootschappen. “Klassieke vennootschappen streven naar winstmaximalisatie”, zegt ze. “Coöperaties mikken daarentegen op doelmaximalisatie. Dat doel kan heel uitlopend zijn; er zijn coöperaties in allerlei sectoren. Bij woningcoöperaties is het doel meestal kwalitatief en betaalbaar wonen aanbieden aan de bewoners-coöperanten.” Die afwijkende insteek maakt een groot verschil: het laat immers toe om te wonen tegen de feitelijke kostprijs. “Als de coöperatie wel een rendement of dividend zou beogen, moet ze de huur van de bewoners-coöperanten optrekken”, legt Jacobs uit. “Maar waarom zou ze dat willen doen?”
Efficiënte projectontwikkelaars
In de praktijk blijkt het verschil tussen de woonvergoeding die coöperanten betalen en de huur die huurders betalen niet zo groot. Maar dat komt omdat er in een wooncoöperatie andere keuzes worden gemaakt. Lieve Jacobs: “Niemand kan zo kostenefficiënt bouwen als een goede projectontwikkelaar. Voor een projectontwikkelaar telt ook elke centimeter. Coöperaties bouwen daarentegen voor de lange termijn. Ze zullen daarom voor duurzamere technieken en materalen kiezen. En de ruimten mogen er ook iets royaler zijn, met meer oog voor een kwalitatieve en flexibele invulling. Er gaat ook meer aandacht naar de gemeenschappelijke delen. Dat heeft allemaal een kostprijs. Op de langere termijn is het echter een voordeligere keuze, want de onderhouds- en verbruikskosten zullen lager liggen.” Ze verwijst naar Zürich, het epicentrum van het coöperatief wonen, waar bewoners-coöperanten 20 tot 30% goedkoper af zouden zijn dan wie op de private markt huurt.
Dat prijsverschil, maar ook de grotere aandacht voor duurzaamheid, verklaart volgens Jacobs de groeiende interesse voor coöperatief wonen. “De vastgoedsector ervaart dat het klassieke koopmodel onder druk komt te staan”, zegt ze. “Zelfs voor de middenklasse wordt het stilaan lastig om, zonder steun van ouders of grootouders, een woning te kopen.”
Wooncoöperaties beloven goedkoper, duurzamer en kwalitatiever wonen en er is de toenemende belangstelling van particulieren en professionele spelers. Waarom blijven we dan toch massaal kopen en huren? Grond – en meer bepaald grondspeculatie – blijkt in België een lastige hindernis voor woningcoöperaties, stelt Lieve Jacobs: “In Genève heeft de lokale overheid voor woonuitbreidingsgebieden een maximum grondprijs vastgelegd. Op basis van die grondwaarde wordt de canon berekend van de erfpachtformules die wooncoöperaties gebruiken. In België is bijna alle bouwgrond projectgrond. Voor wooncoöperaties is dat een grote financiële drempel. Om hun financiering rond te krijgen zullen de coöperanten moeten aankloppen bij externe investeerders. En ja, die verwachten meestal toch een rendement, met als gevolg dat de maandelijkse woonvergoeding hoger zal liggen.”
Een ander knelpunt is dat onze financiële instellingen niet vertrouwd zijn met het coöperatief model. “Als bankiers met hun klassieke financiële ratio’s en analyses naar de cijfers van een coöperatieve vennootschap kijken, dan zijn ze meestal weigerachtig om een krediet toe te kennen”, vervolgt Jacobs. “In Oostenrijk is het net omgekeerd. Daar financieren de banken heel graag coöperaties, omdat ze weten dat het zeer stabiele ondernemingen zijn die gerund worden voor de lange termijn.”
Grond en geduldig kapitaal
Een ander grondbeleid in ons land zou het coöperatief model wind in de zeilen kunnen geven, betoogt Lieve Jacobs. “Vandaag verkopen steden en gemeenten hun gronden uit aan projectontwikkelaars. Dat is zonde, want ze geven meteen ook het belangrijkste instrument uit handen om kernen te versterken, om aangename buurten te realiseren. Ik zeg dus niet dat die gronden per se moeten worden voorbehouden voor wooncoöperaties. Er kunnen ook andere belangrijke beleidsdoelstellingen op gerealiseerd worden.”
Het ontbreekt in ons land ook aan grote, maatschappelijke investeerders. En dat zet een rem op de opschaling van het concept, meent Lieve Jacobs. “Er zit wel groei in het coöperatief wonen, maar het gaat traag, ook omdat veel van de huidige coöperaties vraag-gestuurd zijn: het initiatief komt van burgers die zich verenigen om een woonbehoefte in te vullen. Met een groot coöperatief fonds met bijvoorbeeld 500 miljoen euro kapitaal kan je een grote sprong maken. Maar je hebt daar geduldig kapitaal voor nodig.”
Knokke-Heist pioniert
In Knokke-Heist heeft het gemeentebestuur het initiatief genomen voor één van de eerste aanbod-gestuurde wooncoöperaties in ons land. Op een terrein in de woonwijk Heulebrug komt een gebouw met 47 woningen, een mix van rijwoningen en appartementen. “Dit project past in ons streven om een betaalbaar woonaanbod te creëren, wat in Knokke-Heist een grote uitdaging is”, stelt schepen van Wonen Nick Wenmaekers. “In het verleden hebben we in Heulebrug ook al betaalbare bouwgrond aangeboden aan jonge gezinnen. Dat was succesvol, maar als die woningen opnieuw op de markt komen, is dat aan de volle pot. Met onze wooncoöperatie willen we betaalbaar wonen op lange termijn garanderen.” De gemeente neemt in dit project vooral een regierol op en ze staat ook in voor de voorfinanciering. “Het terrein is ook van de gemeente”, vervolgt Nick Wenmaekers. “We stellen het ter beschikking via een erfpachtformule. Dat draagt ook bij tot de betaalbaarheid.” Hoe is de respons op het initiatief? “We zijn aangenaam verrast. Zonder grote campagnes – we hebben alleen twee info-avonden georganiseerd – zitten we al aan dertig inschrijvingen.”