Nouvelle construction ou rénovation : Quelle option est la plus judicieuse ?

Bâtir une nouvelle maison ou rénover une habitation existante ? Le choix n’est pas évident dans le contexte houleux actuel. La construction ou la rénovation est-elle encore abordable et comment gérer la question intelligemment en tant que propriétaire ? Il y a de nombreux facteurs à prendre en considération. Nous relèverons les principaux. Néanmoins, un choix judicieux est aussi surtout un choix personnel, en fonction de la situation. (Tilly Baekelandt)

Les chiffres les plus récents de l’office belge des statistiques Statbel montrent que le nombre de permis délivrés pour de nouveaux bâtiments résidentiels était de 1.679 en août l’année dernière. Une diminution de 12,3 % par rapport à juillet 2023. En région flamande, le recul était de 15,9 % (1.168) et en Wallonie de 3,3 % (504) tandis que la Région de Bruxelles-Capitale comptait 7 nouveaux bâtiments résidentiels autorisés. Une inflation historique, des taux d’intérêt quadruplés et le prix élevé des matériaux de construction figurent parmi les raisons principales de ce mouvement. Mais le niveau des taux a également fortement influencé et fait chuter les permis octroyés pour la rénovation alors qu’auparavant, ils se montraient insensibles à l’évolution des taux. Il ressort du Baromètre immobilier de la Fédération du notariat (Fednot) que les transactions immobilières ont été moins nombreuses en Flandre au cours des neuf premiers mois de 2023 (-5 % par rapport à 2022). À Bruxelles, le recul est de -1,7 %. En Wallonie, l’activité immobilière est restée quasiment stable : +0,1 %. Le prix moyen d’une maison en Belgique (321.993 euros) est également resté assez stable (+0,9 % sans tenir compte de l’inflation). Il est beaucoup question du caractère abordable de la construction et de la transformation, mais dans quelle mesure les prix sont-ils sous pression ?

Nouvelle construction : encore abordable ?

Selon le professeur Johan Albrecht (Faculté Économie & Gestion, UGent), plusieurs paramètres objectifs doivent être pris en compte : « Certains indicateurs montrent que le logement reste plutôt abordable en Belgique. La règle générale veut que, pour vivre confortablement, il ne faut pas consacrer plus de 40 % de ses revenus à son logement. Les chiffres d’Eurostat indiquent que la Belgique se classe relativement bien. De même, si nous regardons la proportion de ménages confrontés à des retards de paiement pour les frais de logement, nous voyons que la Belgique s’en sort bien avec 4 %. Il est plus inquiétant de constater que, même si trois quarts de nos concitoyens possèdent un bien, la propriété recule dans le groupe des moins de 35 ans dans notre pays. Dans cette catégorie, près de la moitié sont néanmoins propriétaires. »

Une nouvelle construction exige un investissement initial important, surtout étant donné les normes énergétiques actuelles. Songeons à l’obligation d’installer une pompe à chaleur (hybride) dans toute nouvelle construction. Il faut aussi ajouter les frais supplémentaires tels que la TVA de 21 % et les droits d’enregistrement. D’un autre côté, il existe, certes dans une moindre mesure qu’auparavant, des primes pour les nouvelles constructions et pour les projets qui incluent un effort supplémentaire en termes d’efficacité énergétique. À cet égard, il y a la réduction du précompte immobilier. De plus, le taux de TVA réduit de 6 % sur les pompes à chaleur pour les nouveaux logements a été prolongé jusque fin 2024. Ce même taux à 6 % pour les panneaux et boilers solaires dans les nouvelles constructions a pris fin le 31 décembre 2023.

À quoi pouvons-nous nous attendre à court terme (2024-2025) ? Professeur Albrecht : « Tous les signaux indiquent que le pic des taux a sans doute été atteint. Dans un contexte normal, la plupart des économistes prévoient le maintien des taux à un niveau relativement élevé en 2024, comparable au niveau actuel. Une baisse pourrait s’amorcer au second semestre de 2024, avant un recul marqué des taux jusqu’à environ 2 % à partir de 2025. Cette évolution est jugée très probable si l’inflation reste sous contrôle, ce que plusieurs signaux semblent aussi confirmer. En revanche, il est très peu probable que nous retrouvions un jour un taux de 1 %, cette période est révolue. »

Rénovation : une bouffée d’oxygène ?

La rénovation d’un logement plus ancien coûte souvent moins cher (25 % en moyenne) qu’une nouvelle construction, d’autant plus que l’acquéreur peut davantage étaler ses dépenses. Ajoutons à cela la pression exercée sur le prix des logements énergivores, porteurs d’un PEB médiocre, ce qui n’était pas le cas il y a encore environ trois ans. De quoi donner une bouffée d’oxygène au candidat propriétaire. De l’oxygène pour rénover, ce qui est obligatoire en Flandre depuis le 1er janvier 2023 pour les bâtiments résidentiels. À Bruxelles et en Wallonie, cette obligation ne s’applique pas. En résumé : consacrer moins d’argent à l’achat et plus à la rénovation. Depuis le 1er janvier 2023, l’obligation de rénover s’applique toutefois aux immeubles résidentiels (habitations unifamiliales et appartements). Tous les appartements et maisons achetés à partir de 2023 avec un PEB E ou F doivent obligatoirement être rénovés pour atteindre au moins un PEB D et ce, dans les cinq ans qui suivent l’acquisition. Il est vivement conseillé de rénover jusqu’au niveau de PEB A ou B pour maintenir la valeur de l’habitation à terme, mais un nouveau propriétaire doit aussi pouvoir financer de tels travaux. La bonne nouvelle est que (contrairement aux conditions récemment rendues plus strictes pour la TVA réduite sur la démolition et la reconstruction) le gouvernement fédéral ne touche pas au taux de TVA réduit pour la rénovation des habitations de plus de dix ans. De plus, il existe encore de nombreuses primes et avantages financiers (prime unique Mijn VerbouwPremie, réduction du précompte immobilier pour rénovations énergétiques majeures, bonification d’intérêt, TVA réduite sur la démolition et la reconstruction, prime à la démolition et reconstruction, …).

En d’autres termes, le choix entre une construction ou une rénovation dépend surtout de la situation financière personnelle du candidat. Quel apport peut-il se permettre et l’emprunt est-il faisable ou plutôt vivable ? Quand la construction s’avère trop chère, une rénovation progressive constitue une solution. D’autant plus si l’on tient compte du taux de TVA de 6 %, au lieu de la TVA de 21 % appliquée aux nouvelles constructions. Ajoutons encore que les prix des logements énergivores sont sous pression. Si une construction est envisageable, alors son coût initial plus important sera compensé par des coûts d’entretien et d’usage moins élevés. De plus en plus de banques en tiennent compte pour octroyer un emprunt (plus élevé).

TVA sur la démolition et la reconstruction : modification de la réglementation

Suite à l’accord budgétaire fédéral conclu mi-octobre, la modification de la réglementation concernant la TVA sur la démolition et la reconstruction a suscité beaucoup de remous. Qu’est-ce qui a été décidé exactement ?

Depuis le 1er janvier 2024, il n’est plus question d’une mesure spécifique (taux de TVA réduit de 6 %) dans 32 villes. Désormais, une seule mesure s’appliquera en Belgique. Seuls les particuliers pourront bénéficier du taux de 6 % à condition qu’il s’agisse de l’habitation propre et unique du propriétaire, d’une surface maximale de 200 m². Les promoteurs immobiliers et les investisseurs privés sont exclus de la mesure. Important : les particuliers peuvent toutefois confier la construction de leur logement à une société clé sur porte, mais sur le terrain appartenant au client. 

Les demandes de permis de bâtir introduites avant le 1er juillet peuvent encore bénéficier jusque fin 2024 de la mesure temporaire supprimée à la fin de cette année, sans nouvelles restrictions supplémentaires. Les candidats qui introduisent un permis au plus tard à la fin de cette année pour un projet de démolition et reconstruction dans l’une des 32 villes et communes, peuvent continuer à réclamer le taux de 6 % jusque fin 2024, sans application des nouvelles conditions restrictives entrées en vigueur le 1er janvier 2024.