Des espaces partagés généreux
Dans un contexte où les terrains se raréfient et où les coûts de construction augmentent, l’idée de partager davantage d’espace n’a rien d’absurde. Sans forcément devoir aller jusqu’au cohousing. De simples aménagements rendent les projets accessibles à un public plus large. (Laurenz Verledens)
Le cohousing compte une multitude de fans. Notamment parmi ceux qui ont déjà opté pour cette forme de logement. Ils apprécient les contacts sociaux avec les autres habitants, ils mettent en exergue les avantages pratiques de la formule et se montrent enthousiastes au sujet des équipements partagés. Le cohousing est aussi présenté comme un modèle qui maintient le prix du logement en ville accessible pour les familles. L’architecte et urbaniste Peggy Totté y voit également une forme d’habitat intéressante. « Mais il faut rester réaliste », dit-elle. « Elle sera toujours marginale par rapport aux formes de logement classiques. L’explication est simple : c’est une façon de vivre ensemble qui ne convient pas à tout le monde. »
Peggy Totté est coordinatrice artistique chez Architectuurwijzer, une organisation pour laquelle elle a été commissaire de l’exposition Housing Apart Together. Cette exposition met en lumière une vingtaine de projets de logement collectif, déjà réalisés ou planifiés. Et le champ dépasse le cohousing, précise Totté. « Je considère le cohousing comme un projet de logement lancé par un groupe d’habitants. Ce groupe cherche un terrain ou un immeuble, désigne un architecte et supervise le processus de construction. Après la livraison, le groupe d’habitants se charge de la gestion. Dans l’exposition, nous avons aussi voulu montrer des projets dans lesquels un promoteur prend l’initiative. Il lance un projet qui comporte quelques parties collectives et le propose ensuite sur le marché. »
La piste du promoteur immobilier présente l’avantage de rendre le projet plus accessible. Parce que beaucoup sont effrayés à l’idée de vivre ensemble, mais aussi de construire ensemble. « Avec un groupe de trois ou quatre familles, il n’est pas trop compliqué d’organiser assez efficacement le processus de construction », constate
Peggy Totté. « Mais pour un projet qui réunit vingt familles, c’est une autre histoire. Si tous les participants ont leur mot à dire, toutes les parties finissent souvent par nourrir des frustrations et perdre beaucoup de temps. Sur papier, il s’agit bien d’un seul groupe, mais dans la pratique, ce sont vingt donneurs d’ordre distincts. »
Pour autant, Peggy Totté ne cherche pas forcément à encourager les promoteurs à investir davantage dans le cohousing. « Le problème du cohousing, c’est qu’il est devenu un terme à la mode », dit-elle. « Comme la durabilité, le cohousing est une notion qui ouvre des portes auprès des administrations communales. Le promoteur immobilier inclut dans ses plans un bloc dédié au cohousing et espère ainsi que son projet sera approuvé plus rapidement. Et dans certains cas, cela marche. » Mais cette attitude, selon Peggy Totté, ne produit pas toujours de meilleurs projets. En revanche, elle défend l’idée d’accorder plus d’attention aux parties collectives dans la construction classique de logements. « Je pense à un vaste hall d’entrée qui invite à échanger quelques mots avec les voisins, à une terrasse sur le toit ouverte à l’usage collectif ou à un jardin partagé où les enfants peuvent jouer en toute sécurité. Et avec un tel projet, le promoteur peut réaliser une offre de logements très attractive. »
Petits aménagements à grande valeur ajoutée
Cadix A4 du promoteur immobilier Dethier Ontwikkeling est l’un des projets mis en valeur dans l’exposition. Dethier construit 67 unités de logement dans le quartier anversois Het Eilandje, d’après les plans conçus par BULK architecten et General Architecture. L’offre s’adresse spécifiquement à des familles avec enfants et comporte quelques espaces et équipements collectifs, dont un jardin intérieur central, un toit en terrasse et un petit pavillon pour accueillir les fêtes et autres activités.
Selon Philip Carens, directeur de la promotion immobilière chez Dethier, le public d’acheteurs est de plus en plus conscient que les espaces collectifs peuvent apporter une plus-value. Et le promoteur répond à cette attente. « Nous sommes toutefois prudents en la matière », confie Philip Carens. « Lorsque nous prévoyons des parties collectives dans un projet, nous tenons à les désigner clairement. Nous ne créerons pas un espace de 70 mètres carrés sans savoir exactement quelle sera son affectation. Cela nous oblige à réfléchir soigneusement aux besoins et aux souhaits de notre groupe-cible. Car nous nous soucions également de l’impact de tels ajouts sur le prix. L’augmentation du coût de la construction nous oblige à concevoir et construire le plus efficacement possible. »
Outre le coût, la gestion et l’entretien sont deux points déterminants pour envisager et choisir des espaces collectifs. Philip Carens : « Une piscine commune représente un investissement lourd et son entretien est très couteux. Des coûts qu’il est donc parfois difficile de répartir et de couvrir. Dans certains projets récents, nous avions prévu des prises de courant dans les garages à vélos pour recharger les vélos électriques. Nous constatons à présent que ces prises de courant sont parfois coupées parce que cette électricité est payée par la communauté d’habitants. Or, les habitants qui n’ont pas de vélo électrique refusent de payer pour cette consommation. »
Peggy Totté confirme que l’entretien et la gestion sont des points sensibles : « En fait, il faut veiller à régler au préalable la moindre source de conflit potentielle. C’est possible en établissant des conventions d’utilisation et d’entretien très claires dans les statuts de l’association de copropriétaires. Et espérer ensuite qu’elles seront respectées à long terme. Sinon, vous risquez que votre magnifique jardin commun ne soit plus entretenu après quelques temps. »
Dans certains cas, le principe de l’utilisateur payeur peut apporter une solution, remarque Philip Carens. « Pour un espace réservé aux festivités, il est possible d’appliquer une sorte de formule de location. Mais ce n’est pas toujours possible. » A cet égard, il est plutôt favorable à des espaces qui ne sont pas trop spectaculaires ni trop élaborés. « Des aménagements ou équipements simples peuvent déjà apporter une grande valeur ajoutée. Aller un peu plus loin dans les parties communes, par exemple. Dans le projet anversois, nous créons des halls d’entrée un peu plus vastes qu’à l’ordinaire de façon à pouvoir y laisser une poussette d’enfant sans encombrer le passage. Et dans les garages à vélos de nos projets, nous prévoyons un endroit où les gens peuvent passer leur vélo au jet d’eau. C’est un équipement très utilisé. Ce sont souvent de petits détails très pratiques qui, s’ils font défaut, peuvent décourager les candidats de franchir le pas vers un appartement. Un atelier où il est possible de rempoter une plante verte est aussi un bel exemple. »
Enfin, Philip Carens insiste sur l’importance de la qualité dans l’offre d’espaces et d’équipements collectifs et partagés. « Ils doivent être attractifs, sinon mieux vaut s’en passer », dit-il. « Une laverie commune installée quelque part dans un recoin sombre de la cave n’invite pas vraiment à l’utilisation. A Hasselt, nous avons prévu une laverie commune dans un bel espace, baigné de lumière naturelle, au dernier étage du bâtiment. Les machines à laver Miele fonctionnent avec une appli qui vous avertit lorsque le programme est terminé. A Anvers, le pavillon destiné aux fêtes est également situé au dernier étage. Il offre une jolie vue sur les berges du Kattendijkdok. C’est même l’endroit qui jouit de la plus belle vue. »
Cet article est paru dans le Top Construction, qui est disponible en PDF.
Vous voulez une analyse sectorielle?
Le Top Sectoriel est une analyse des 50 premières entreprises d’un secteur. On vous offre des classements et graphiques pour une trentaine de chiffres-clés et ratios de rentabilité, solvabilité, liquidité et valeur ajoutée. La deuxième partie de ce rapport individualise ces mêmes données par entreprise sous forme graphique afin de pouvoir en percevoir l’évolution. Chaque graphique fait également apparaître la médiane du secteur, ce qui permet de positionner l’entreprise par rapport à la norme du secteur. Info et commande