Vinden

Top Bouw - Vastgoed - Hoge pieken en diepe dalen

Vastgoed behoudt zijn aantrekkingskracht op investeerders. De coronacrisis weegt wel op de activiteit in sommige onderliggende vastgoedsegmenten. (Laurenz Verledens)

In elke crisis zijn er naast vele verliezers ook winnaars. Afgaande op het aangetrokken investeringsvolume mag de Belgische vastgoedsector bij die winnaars gerekend worden. Jean-Philip Vroninks, CEO van vastgoedadviseur JLL Belux had het tijdens een presentatie van de jaarcijfers over een enorm actief investeringsjaar. Het investeringsvolume klom het voorbije jaar ruim boven de vijf miljard euro. Coronajaar 2020 is daarmee meteen ook een recordjaar. Het vijfjarig gemiddelde bedraagt 4,3 miljard euro.

Achter die topprestatie gaat evenwel een meer gevarieerde realiteit schuil. Zo stond de activiteit op de huurmarkt van de meeste vastgoedsegmenten eerder op een laag pitje (zie verder). En de investeringen in kantoren klommen dan wel naar een nieuw recordniveau van 3,3 miljard euro, maar dat was in grote mate te danken aan één megadeal: Breevast verkocht de Financietoren voor een bedrag van bijna 1,3 miljard euro aan de Zuid-Koreaanse investeerder Meritz Securities. Zonder die uitzonderlijke transactie lag het investeringsvolume in lijn met het vijfjarige gemiddelde. JLL merkt bovendien op dat het aantal investeringstransacties op de kantoormarkt 20 procent lager lag dan in 2019.

De echte winnaar van de crisis is het logistieke en semi-industriële vastgoed. Het jaarlijks investeringsvolume klom naar 777 miljoen euro, het dubbele van 2019, en volgens JLL een historisch record. Met een aandeel van 13 procent is het nu na het kantoorsegment de grootste activaklasse in ons land. De groei in het logistieke segment is voor een deel toe te schrijven aan de boost van de e-commerce door de coronacrisis.

Wat ons dan meteen bij de grote verliezer brengt: het winkelvastgoed. De investeringen in dat segment kregen een tik van 35 procent en landden op een totaal van ongeveer 450 miljoen euro. De retailparken waren volgens JLL de sterkhouders van het segment (191 miljoen euro, goed voor een aandeel van 44 procent). AG Real Estate tekende voor de grootste transactie, met de overname voor 40 miljoen euro van een deel van Westland Shopping.

Voor het residentieel vastgoed (appartementen, studentenvastgoed, ouderenhuisvesting) noteerde JLL een investeringsvolume van 697 miljoen euro, een stijging van 6 procent op jaarbasis.

Kantoormarkt: grote regionale verschillen

De Brusselse kantoormarkt kende een heel mager jaar. Volgens cijfers van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield (C&W) bedroeg de kantooropname in 2020 ongeveer 260.000 vierkante meter. Dat is zowat de helft minder dan in 2019 en 30 procent onder het jaargemiddelde van de voorbije vijf jaar. Er werden een 260-tal transacties geregistreerd, het laagste cijfer ooit. Volgens C&W heeft de gezondheidscrisis de bezichtigingen bemoeilijkt, beslissingen van gebruikers vertraagd of zelfs bijgedragen tot een complete herziening van hun bezettingsstrategie, met een aanzienlijke impact op de activiteit.

JLL maakt een gelijkaardige analyse. “Omdat er nog veel onzekerheid is, worden er weinig beslissingen genomen”, stelt Jean-Philip Vroninks. “En we verwachten dat het nog wel enkele maanden zal duren voor er echte knopen worden doorgehakt.”

Het rapport van de Vlaamse kantoormarkt oogt iets beter. JLL berekende de kantooropname er op 175.000 vierkante meter, een daling van ongeveer 20 procent in vergelijking met 2019. Ook in Vlaanderen zorgt de onzekerheid voor uitstelgedrag bij de kantoorgebruikers. Maar volgens JLL speelt ook het gebrek aan nieuwe kantoorruimte de Vlaamse kantoormarkt parten. Dat was vooral in Antwerpen het geval, waar de grote projecten Post X en The Link inmiddels volledig zijn ingevuld.

De Waalse kantoormarkt presteerde dan weer opvallend goed. C&W heeft het zelfs over een recordjaar. C&W komt uit op een kantooropname van 127.000 vierkante meter, wat neerkomt op een groei met maar liefst 41 procent. Vooral de Naamse kantoormarkt kende een boerenjaar met dank aan de openbare sector. De Waalse administratie tekende voor ruim 34.000 vierkante meter in twee gebouwen.

Logistiek: recordcijfers

JLL omschrijft 2020 als een grand cru jaar voor het logistieke en semi-industriële vastgoed. Voor het subsegment van het semi-industriële vastgoed was het volgens Walter Goossens, hoofd van de logistieke afdeling bij JLL, een jaar van continuïteit zonder groot spektakel. “Op de markt van het logistieke vastgoed heeft de coronacrisis echter een zweepslag gegeven aan het opnamevolume”, zegt hij. “Bedrijven moesten immers aanpassingen doorvoeren om hun supply chain te garanderen.”

Volgens JLL werd in 2020 in België 976.920 vierkante meter logistiek vastgoed gehuurd of gekocht. Dat is een stijging van 6 procent in vergelijking met 2019, wat ook al werd omschreven als een uitstekend jaar voor het logistieke vastgoed. De grootste transactie vond plaats in Gent: aan het Kluizendok ontwikkelen WDP en Legio Invest een distributiecentrum van 150.000 vierkante meter voor de retailers X²0, Overstock Home en Overstock Garden.

Het hoge opnamevolume resulteerde in erg lage leegstand op de Belgische markt waar de projectontwikkelaars de voorkeur geven aan ontwikkelingen op maat in plaats van op risico. JLL schat de beschikbaarheidsgraad voor heel België momenteel op 1,5 procent. Voor een markt in evenwicht is volgens de vastgoedadviseur een beschikbaarheidsgraad van 5 procent wenselijk. Op de logistieke as Antwerpen-Brussel bedraagt volgens JLL de leegstand amper 1,2 procent, wat het uiterst moeilijk maakt om grote aanvragen in te vullen.

Eén en ander resulteerde ook in een stijging van de tophuurprijs. Op de duurste deelmarkt, de as Antwerpen-Brussel, klom de tophuurprijs naar 60 euro/m²/jaar, een stijging met 9 procent tegenover 2019.

Winkelvastgoed: de schade blijft beperkt

De impact van de coronacrisis op het winkelvastgoed valt al bij al nog mee, stelt men bij Cushman & Wakefield. De vastgoedadviseur merkt op dat er in de media een apocalyptische situatie werd geschetst van de retailsector. Toch werd er volgens de cijfers van C&W slechts 10 procent winkeloppervlakte minder verhuurd dan in 2019. Jean Baheux, hoofd van de retailafdeling bij C&W, merkt wel op dat er grote verschillen zijn tussen de verschillende sectoren. De gezondheidscrisis heeft een effect van communicerende vaten gecreëerd, stelt hij: “De gezinnen hebben minder uitgegeven in de sectoren van persoonlijke uitrusting maar meer in huisinrichting, sportuitrusting en in de voedingssector. Dat verklaart waarom de markt globaal niet zoveel gedaald is als men had kunnen denken in het begin van de crisis.”

Ook bij JLL klinkt het dat de terugval van het retailsegment relatief beperkt is gebleven. JLL wijst op de sterke prestatie van de retailparken (+1%), een deelmarkt waarvan het gemiddelde transactievolume bovendien hoger is dan dat van de andere deelmarkten. Ook de expansie in ons land van de Nederlandse schoenketen VanHaren verklaart volgens JLL voor een deel de beperkte impact op het opnamecijfer. VanHaren nam een veertigtal winkels over van Brantano, waardoor in één klap 37.500 vierkante meter aan het opnamevolume werd toegevoegd.

JLL meldt ook dat de daling van de tophuurprijzen aanhoudt. De trend, die eind 2018-begin 2019 begon, werd door de gezondheidscrisis nog versneld. JLL verwacht dat de voor 2021 geplande heronderhandelingen en de verhoging van de beschikbaarheid zullen leiden tot verdere huurprijsaanpassingen.

Woningvastgoed: forse prijsklim

Het woningvastgoed laat een gemengd beeld zien. Het aantal transacties daalde met 2,7 procent, maar de prijzen zaten wel nog fors in de lift. Volgens cijfers van de notarissen bedraagt de gemiddelde prijs van een woning in ons land 276.993 euro, een toename van 5,7 procent tegenover 2019. Appartementen werden 6,8 procent duurder tot een prijsgemiddelde van 244.112 euro. Dat de prijzen zo sterk stegen ondanks een terugval in de activiteit, heeft wellicht veel te maken met de uitzonderlijke drukte na de eerste lockdown. Tijdens de lockdown hadden er nagenoeg geen verkopen kunnen plaatsvinden, waardoor er tijdelijk uitzonderlijk veel (kandidaat)-kopers tegelijk op de markt kwamen. Notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be, wijst ook nog op de aanhoudend lage rente. En hij meent dat een eigen huis door de coronacrisis nog belangrijker is geworden. “Kopers kozen vaak voor woningen met een tuin, een balkon of wat extra ruimte om in alle rust van thuis uit te kunnen werken”, stelt hij. “Dat soort vastgoed was zeer gegeerd en zat in een hogere prijscategorie.”

Dit artikel is verschenen in Top Bouw die beschikbaar is in pdf.

Interesse in een sectoranalyse?

De SectorTop is een analyse van de 50 grootste ondernemingen uit een specifieke sector. U krijgt rankings en grafieken voor 30 kerncijfers en ratio's op het vlak van rentabiliteit, solvabiliteit, liquiditeit en toegevoegde waarde. Nadien nemen we elk bedrijf afzonderlijk onder de loep, met de individuele trend per kerncijfer en mediaan van de sector. Info en bestellen

Terug
Inschrijven nieuwsbrief Uw advertentie in onze nieuwsbrief?
Infotheek
Prijzenobservatorium - Jaarverslag 2020

Prijzenobservatorium - Jaarverslag 2020
 

Zorgplicht

Zorgplicht

RVA - Jaarverslag

RVA - Jaarverslag 2020

 

Wetstraat
Recht op klein verlet bij toediening vaccin tegen Covid-19

Wet houdende toekenning van een recht op klein verlet voor werknemers met het oog op het toegediend krijgen van een vaccin ter bescherming tegen het coronavirus Covid-19 - BS 9 april, p. 31.925

Evenredigheidsbeoordeling bij beroepsreglementering in gezondheidssector

Wet betreffende een evenredigheidsbeoordeling voorafgaand aan de invoering of de wijziging van een beroepsreglementering in de gezondheidssector - BS 9 april, p. 31.932
 

Antigeen- en zelftesting

Wet inzake antigeen- en zelftesting - BS 7 april, p. 31.776