Vinden

2019 was comebackjaar van kantoorvastgoed

Het kan soms verkeren, ook op de vastgoedmarkt. Kantoorvastgoed was lang uit de gratie bij investeerders en projectontwikkelaars, maar lijkt nu helemaal terug. (Laurenz Verledens)

“Een absoluut topjaar.” Jean-Philip Vroninks, CEO Belux van vastgoedadviseur JLL, blikt tevreden terug op het vastgoedjaar 2019. Meer specifiek presteerde vooral de investeringsmarkt uitmuntend. JLL noteerde in 2019 op de Belgische vastgoedmarkt een investeringsvolume van 4,8 miljard euro, net iets onder het niveau van het recordjaar 2018 (4,9 miljard euro).

Even zag het er nog naar uit dat het record zou sneuvelen. Het was immers in de markt bekend dat er vergevorderde onderhandelingen liepen over de verkoop van de Financietoren in Brussel. Uiteindelijk landde het dossier pas in de loop van januari. De Nederlandse vastgoedontwikkelaar Breevast en de investeringsmaatschappij ZBG Group of Companies (ZBG) verkochten de kantoortoren voor een recordbedrag van 1,2 miljard euro aan de beursgenoteerde Zuid-Koreaanse financiële dienstverlener en investeringsmaatschappij Meritz Securities en aan haar Londense asset en investment manager Valesco Group. Daarmee is 2020 alvast met een stevige bonus gestart.

Het doet de grootste kantoordeal van 2019, de verkoop van de Athora-portefeuille (ex-Generali) aan de Duitse investeerder Patrizia voor 190 miljoen euro, ook een beetje verbleken. “Voor een grootste deal is dat inderdaad een relatief beperkt bedrag”, bevestigt Jean-Philip Vroninks. “En het is in die zin ook wel een transactie die de markt in 2019 kenmerkt. We hebben een fantastisch investeringsvolume gehaald ondanks de afwezigheid van mega-transacties. Ook typerend voor 2019 is dat het om een zogenaamde opportunistische portefeuille gaat: het zijn gebouwen met veel werk aan – de Generalitoren bijvoorbeeld moet herontwikkeld worden. In 2019 is de interesse voor die opportunistische panden of portefeuilles duidelijk toegenomen omdat de prijzen van de echte toppanden, het core vastgoed, zeer fors zijn gestegen. Tot slot viel ook de internationale interesse voor die portefeuille op. Met Patrizia is de portefeuille uiteindelijk naar een vrij klassieke investeerder gegaan, maar we hebben voor dit dossier enorm veel offertes ontvangen. En daarbij ook veel nieuwkomers. Het toont aan dat er veel internationale vastgoedinvesteerders naar België kijken.”

De kantoormarkt trok de meeste investeringen aan: 2,3 miljard euro, goed voor een aandeel van 54 procent in het totale investeringsvolume. In 2018 bedroeg dat aandeel slechts 45 procent. De investeringen in logistiek en semi-industrieel vastgoed stabiliseerden min of meer, maar in het segment van het winkelvastgoed noteerde JLL een zware terugval . “Dat is vooral het gevolg van het uitblijven van verkopen van shoppingcentra”, becommentarieert Jean-Philip Vroninks. “Het investeringscijfer voor retailvastgoed is daardoor totaal geïmplodeerd. Want 2018 was met de verkoop van drie grote shoppingcentra – Rive Gauche in Charleroi, Docks Bruxsel en Woluwe – juist een heel vruchtbaar jaar op dat vlak.”

De verrassing van het jaar was misschien wel de spectaculaire groei van het segment alternatieve vastgoedinvesteringen, zoals senior housing, hotelvastgoed en residentiële gebouwen. “De klassieke segmenten botsen op hun limieten waardoor institutionele investeerders ook naar andere activa beginnen te kijken”, verklaart Jean-Philip Vroninks. “We zien dat overigens in heel Europa. Het segment van de residentiële investeringen is op Europees niveau zelfs de tweede grootste asset class geworden. In ons land neemt dat fenomeen nog niet zo’n hoge vlucht. Dat komt onder meer omdat de vastgoedfiscaliteit hier behoorlijk aantrekkelijk is voor particuliere investeerders. Het zet een rem op de intrede van institutionele investeerders. Maar we zijn ervan overtuigd dat dit ook in ons land een groeisegment wordt. Daarom dat we binnen JLL ook gestart zijn met een departement dat zich zal focussen op residentieel vastgoed voor institutionele investeerders.”

Kantoren: op niveau van de gouden jaren

Ook op de huurmarkt valt het kantoorsegment in positieve zin op. Het voorbije jaar werd in Brussel 532.000 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. “Dat is een cijfer dat we de laatste tien jaar niet meer gezien hebben”, zegt Vroninks. “Met sterke prestaties zowel op de investeringsmarkt als op de huurmarkt was 2019 echt wel het jaar van het kantoorvastgoed.” De leegstand in Brussel daalde naar 7,2 procent en voor het CBD komt JLL uit op een leegstand van amper 2,9 procent, het laagste percentage sinds 2001.

Ondanks het beursgangdebacle van coworkinggigant WeWork en de daaruit volgende teruggeschroefde ambities, was de coworkingsector een belangrijke speler op de Brusselse kantoormarkt. In totaal namen de coworkingspelers 63.450 vierkante meter kantoorruimte op in Brussel. “Coworking is een blijver op de kantoormarkt”, analyseert Jean-Philip Vroninks. “Maar de groei van WeWork ging te snel. Ze hebben nu drie posities in Brussel. Dat lijkt me voldoende voor de huidige marktsituatie.”

De kantoorspecialisten van JLL stellen ook vast dat de grenzen van de klassieke kantoorwijken in Brussel vervagen. Bij een locatiekeuze verliezen traditie en emotie aan belang. Jean-Philip Vroninks geeft het voorbeeld van het advocatenbureau Baker McKenzie, dat naar de Manhattantoren in de Noordwijk trekt. “Dat is voor een advocatenkantoor geen evidente locatie”, weet Vroninks. “Traditioneel vestigden advocatenbureaus zich in de buurt van het Justitiepaleis. Maar de krapte op de arbeidsmarkt vertaalt zich in een vastgoedpolitiek die veel meer rekening houdt met criteria als bereikbaarheid, omgeving en uitstraling van het kantoor. Op die manier willen bedrijven een streepje voor hebben in de oorlog voor talent. De keuze voor Manhattan, wat echt wel een modern kantoorgebouw op internationaal niveau is, past daar in.”

Logistiek: toegenomen dynamiek

Met een totale opname van 2 miljoen vierkante meter kende ook de verhuurmarkt in het segment logistiek en semi-industrieel vastgoed een uitstekend 2019. Dat cijfer ligt volgens de statistieken van JLL 11 procent boven het vijfjarig gemiddelde. “De goede algemene economische activiteit is één van de verklaringen voor die prestatie”, zegt Jean-Philip Vroninks. “De aanhoudende groei van e-commerce speelt in de kaart van het logistiek vastgoed. En de Belgische markt heeft in 2019 ook wel geprofiteerd van een zekere saturatie van de Nederlandse markt. Nederland heeft de voorbije jaren zeer goed geboerd op logistiek gebied waardoor er zeer veel druk is gekomen op die markt.”

Ondanks de toegenomen dynamiek en een leegstand van amper 1,5 procent zijn projecten op risico nog altijd zeer uitzonderlijk op de Belgische markt. “Op de kantoormarkt zie je vaker projecten op risico”, duidt Vroninks. “Omdat elke kantoorgebruiker min of meer hetzelfde verwacht, is het in dat segment iets gemakkelijker om op risico te ontwikkelen. Een logistiek gebouw moet meer afgestemd zijn op de activiteiten en de goederenstromen die er zullen plaatsvinden. Een aantal standaardeisen, zoals een minimale hoogte en het aantal loskades, zijn identiek voor de meeste gebouwen, maar de indeling, de inrichting en vooral ook de automatisatie zijn vaak heel specifiek. Een andere reden is dat de realisatietijd voor een logistiek gebouw doorgaans veel korter is. Het vergunningstraject verloopt meestal vlotter en zo’n logistiek gebouw kan er op zes tot acht maanden staan.”

Winkelvastgoed: wijzigend landschap

Het winkelvastgoed is in de voorbije jaren het zorgenkindje van de commerciële vastgoedmarkt geworden. Maar afgaande op de opname in 2019 valt het toch nog wel mee. JLL kwam uit op een opname van meer dan 400.000 vierkante meter, een cijfer dat ook hoger ligt dan het vijfjarig gemiddelde (381.000 m2). “Dat is een behoorlijk volume”, vindt Jean-Philip Vroninks. “Het is wel zo dat de huurprijzen onder druk staan. En dat komt deels door de groei van de e-commerce. Het verdienmodel van retail is aan het wijzigen waarbij de fysieke winkel toch aan belang inboet. Dat weegt op de prijzen.”

Maar het winkellandschap transformeert ook. Het aandeel van kledingzaken in de winkelopname neemt af: van 34 procent in 2014 tot 20 procent het voorbije jaar. Supermarkten maken dan weer een grote sprong voorwaarts: van 7 procent in 2014 naar 15 procent in 2019. Ook het aandeel van Food & Beverages groeit gestaag. “We zien ook vaker nieuwe winkelconcepten ontstaan”, vervolgt Jean-Philip Vroninks. “De retailsector is zich eigenlijk volop aan het heruitvinden.”

Residentieel: recordjaar

Gemeten naar de activiteit op de verkoopmarkt, was 2019 ook het beste jaar ooit voor het Belgische woningvastgoed. In vergelijking met het eveneens drukke 2018 noteerden de notarissen een stijging van 8,9 procent van het aantal transacties. De drie gewesten zagen het aantal verkopen toenemen, maar met een klim van 10,8 procent tekende Vlaanderen voor de grootste stijging. De aankondiging in oktober van de afschaffing van de woonbonus is daar natuurlijk niet vreemd aan: tussen begin oktober en eind december piekte het aantal transacties met een klim van 24,6 procent. Maar ook de aanhoudend lage rente en wijzigende huurreglementering stimuleerde de activiteit op de woningmarkt. Overigens viel in Vlaanderen de activiteit zoals verwacht begin dit jaar sterk terug.

De gemiddelde prijs van een woonhuis in ons land klom in 2019 4,2 procent hoger tot 262.196 euro. Voor appartementen noteerden de notarissen een prijsstijging van 4 procent tot een gemiddelde prijs van 228.566 euro. Voor dit jaar verwachten de meeste waarnemers een prijsevolutie die in lijn ligt met de inflatie. Zolang de rente laag blijft, lijkt een harde prijscorrectie weinig waarschijnlijk.

Dit artikel is verschenen in Top Bouw, die beschikbaar is in pdf.

Interesse in een sectoranalyse?

De SectorTop is een analyse van de 50 grootste ondernemingen uit een specifieke sector. U krijgt rankings en grafieken voor 30 kerncijfers en ratio's op het vlak van rentabiliteit, solvabiliteit, liquiditeit en toegevoegde waarde. Nadien nemen we elk bedrijf afzonderlijk onder de loep, met de individuele trend per kerncijfer en mediaan van de sector. Info en bestellen

Terug
Inschrijven nieuwsbrief Uw advertentie in onze nieuwsbrief?
Infotheek
Nieuw Algemeen Reglement op elektrische installaties

Nieuw Algemeen Reglement op de elektrische installaties (AREI) wordt op 1 juni van kracht
 

European comparison of electricity and natural gas prices

A European comparison of electricity and natural gas prices for residential, small professional and large industrial consumers
 

FAQ gevolgen van coronacrisis op aanvullende pensioenen

FAQ over de gevolgen van de coronacrisis op de aanvullende pensioenen

Wetstraat
Misbruik economische afhankelijkheid - onrechtmatige bedingen - oneerlijke marktpraktijken

Wet tot wijziging van de wet van 4 april 2019 houdende wijziging van het Wetboek van Economisch Recht met betrekking tot misbruiken van economische afhankelijkheid, onrechtmatige bedingen en oneerlijke marktpraktijken tussen ondernemingen - BS 29 mei, p. 38.497

Consumentenkrediet: hoe de crisis te doorstaan

Wet betreffende het consumentenkrediet, teneinde de kredietnemers van dergelijke kredieten te helpen de door het coronavirus veroorzaakte crisis te doorstaan - BS 29 mei, p. 38.498

Wijziging bepalingen betreffende inschrijving in KBO en uitstel solden

Wet tot wijziging van sommige bepalingen van het Wetboek van economisch recht wat de inschrijving in de KBO en uitstel van de solden betreft - BS 29 mei, p. 38.501